Proposition 19, in Rechnung gestellt als The Property Tax Transfers, Exemptions, and Revenue for Wildfire Agencies and Counties Amendment, wurde im November mit 51,1% der kalifornischen Wähler genehmigt. Infolgedessen wird es 2021 zu weitreichenden Änderungen bei der auf Privatwohnungen erhobenen Grundsteuer kommen. Es gibt gute und schlechte Nachrichten.

Lassen Sie mich hier anmerken, dass ich die Mathematik vereinfachen werde. Ihre Steuerbemessungsgrundlage ist der veranlagte Wert – der Wert, der auf Ihrer Grundsteuerrechnung aufgeführt ist, auf dem die Grundsteuer berechnet wird. Dies ist in der Regel der faire Marktwert Ihres Hauses zum Zeitpunkt des Kaufs, der jährlich um die gemäß Proposition 13 zulässigen 1% sowie lokale Steuern und Veranlagungen angepasst wird. Für die folgenden Beispiele verwende ich den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

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Die guten Nachrichten

Für Bewohner ab 55 Jahren, Schwerbehinderte oder Opfer von Waldbränden oder Naturkatastrophen gibt es viel an Prop. 19. Ab dem 1. April 2021 können diese berechtigten Eigenheimbesitzer ihre Häuser verkaufen und ihre Grundsteuerbasis mitnehmen sie an jede andere Immobilie, die sie für denselben Wert oder weniger kaufen, im Bundesstaat Kalifornien.

Wenn Susie Seventy vor Prop. 19 1980 ein Haus für 200.000 US-Dollar kaufte und das Grundstück jetzt 1 Million US-Dollar wert war, hätte sich Susie möglicherweise dem Verkauf widersetzt, selbst wenn das Haus zu groß und die Treppen zu steil waren. Um zu verkaufen und auf ein kleineres Haus im Wert von 500.000 US-Dollar zu verkleinern, würde Susie am Ende mehr als das Doppelte der von ihr gezahlten Grundsteuer zahlen, wenn sie nicht auf Gegenseitigkeit in einen Bezirk zog und ihre Grundsteuerbasis übertragen könnte, da sie auf dem 500.000 US-Dollar Steuerbasis statt 200.000 US-Dollar in ihrem derzeitigen Zuhause.

Unter Prop. 19 steht es Susie nun frei, ihr Haus zu verkaufen und ein anderes Haus im Wert von 1 Million USD oder weniger zu kaufen und die gleiche Steuerbasis (200.000 USD) zu verwenden – überall in Kalifornien. (Legen Sie überall den Jubel der Immobilienmakler fest, die genau diesen Vorschlag verfochten.)

Für Personen ab 55 Jahren oder Schwerbehinderte kann diese Grunderwerbsteuerübertragung jetzt bis zu dreimal in Ihrem Leben überall in Kalifornien verschoben werden.

Die halbgute Nachricht

Bewohner über 55 Jahre, Schwerbehinderte und Opfer von Waldbränden oder Naturkatastrophen können auch nach dem 1. April 2021 von Prop. 19 profitieren, wenn sie auf ein teureres Zuhause umsteigen möchten.

Sagen wir, Sam Sixty hat ein schönes Haus, das er vor vielen Jahren für 400.000 US-Dollar gekauft hat, und es ist jetzt 800.000 US-Dollar wert. Aber Sam ist jetzt geschieden, die Kinder sind ausgezogen und da er immer Blondinen bevorzugt hat, möchte er mehr Zeit am Strand verbringen. Als er diesen klassischen kalifornischen Strandbungalow für den niedrigen Preis von 1,5 Millionen Dollar findet, hat Prop. 19 immer noch einige Vorteile für ihn. Seine neue Steuerbemessungsgrundlage wird 400.000 US-Dollar auf den ersten 800.000 US-Dollar betragen, die restlichen 700.000 US-Dollar werden zum normalen Steuersatz besteuert. Sam kann den Steuerbasiswert bis zum Verkehrswert des alten Hauses auf die Grundsteuerbasis seines neuen Hauses übertragen. (Cue mehr Immobilienmakler Prost.)

Die schlechten Nachrichten

Das 55-jährige Set mag Prop. 19 lieben, aber ihre Kinder werden es nicht mögen.

Vor Prop. 19 konnten Eltern ihren Hauptwohnsitz und andere Vermögenswerte in Höhe von 1 Million US-Dollar (pro Elternteil) auf ihre Kinder übertragen, ohne eine Neubewertung dieser Vermögenswerte auszulösen. Nach dem 15. Februar 2021 wird diese Ausnahme stark eingeschränkt.

Ab dem 16. Februar ist die Übertragung des Hauptwohnsitzes durch einen Elternteil auf ein Kind nur dann steuerfrei, wenn der Elternteil die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzte und das Kind die Wohnung unmittelbar nach der Übertragung auch als Hauptwohnsitz nutzt. Keine anderen Eigentumsübertragungen zwischen Eltern und Kindern sind von der Neubewertung ausgenommen, außer im Fall des Familienbetriebes, der bisher nur vage definiert ist, aber anscheinend bewirtschaftetes Land umfasst, auch wenn es auf diesem Land kein Zuhause gibt.

Auch für Übertragungen, die als von der Neubewertung befreit gelten, gelten Grenzen. Die Befreiung gilt nur bis zum geschätzten Wert zum Zeitpunkt der Übertragung zuzüglich 1 Million US-Dollar. Alles darüber hinaus wird mit dem normalen Steuerwert bewertet.

Nehmen wir an, Ed und Eleanor Eighty leben in ihrem malerischen Haus am Strand in Laguna, seit sie es in den frühen 1970er Jahren gekauft haben. Ihre Steuerbasis beträgt nur 80.000 US-Dollar, aber das Haus hat einen Wert von 2 Millionen US-Dollar. Vor Prop. 19, als Ed und Eleanor starben, hätten sie ihr Zuhause ihrem Künstlersohn Elijah überlassen können, der einziehen und nach Herzenslust auf dem Deck en plein air malen oder das Anwesen behalten und vermieten könnte. In jedem Fall würde er nur das zahlen, was seine Eltern an Grundsteuern bezahlt haben, und mit einer erhöhten Einkommensteuerbasis von 2 Millionen US-Dollar. Selbst wenn er das Grundstück verkauft, würde er keine Einkommensteuer zahlen.

Wenn Elijah nach den neuen Regeln von Prop. 19 in das Haus einzieht und die Grundsteuerbefreiung des Eigenheimbesitzers innerhalb eines Jahres einreicht, kann er 80.000 US-Dollar plus 1 Million US-Dollar von erhöhten Grundsteuerbescheiden ausschließen, aber die verbleibenden 920.000 US-Dollar werden regulär besteuert Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dies würde zu rund 9.200 Dollar pro Jahr führen, die seine Eltern zahlten.

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Wenn Elijah nicht in das Haus einzieht, wird die Immobilie mit dem vollen Wert von 2 Millionen US-Dollar bewertet, wobei die Grundsteuerrechnung dann 20.000 US-Dollar pro Jahr übersteigt. Hoffen wir, dass Elijah diese Gemälde verkaufen kann, oder er muss vielleicht einfach das Strandhaus verkaufen. (Da sind wieder diese Immobilienmakler-Jubel).

Das Gerangel

Eltern, die ihren Hauptwohnsitz oder andere Immobilien, wie beispielsweise Familienunternehmen, aufgeben möchten, sollten sich bald beraten lassen.

Es gibt Optionen, einschließlich der Verwendung von Trusts, der Gründung von Geschäftseinheiten zum Besitz der Immobilien und lebenslanger Schenkungen vor dem 16. Februar, aber jede dieser Techniken ist sehr faktenspezifisch und erfordert eine Reihe von Zahlen, um zu sehen, was Sinn macht. Dies gilt insbesondere, da eine lebenslange Schenkung von Eigentum auch die Einkommensteuerbasis überträgt und Sie möglicherweise niedrigere Grundsteuern gegen höhere Einkommensteuern eintauschen.

Prop. 19 gibt, aber es musste weggenommen werden, um die Einnahmen aus der Grundsteuer aufrechtzuerhalten. Der Vorschlag soll unfaire Steuerschlupflöcher beseitigen, die von Investoren an der Ostküste, Prominenten, wohlhabenden Nicht-Kalifornien und Erben von Treuhandfonds genutzt werden, um Zahlungen zu vermeiden einen angemessenen Anteil der Grundsteuern auf Ferienhäuser, Einkommensimmobilien und Strandmieten, die sie in Kalifornien besitzen. (ACA-11 Abschnitt 2.1(a)(2)).

Leider betrifft es wahrscheinlich auch viele normale kalifornische Familien.

Teresa J. Rhyne ist Rechtsanwältin in den Bereichen Nachlassplanung und Treuhandverwaltung in Riverside und Paso Robles, CA. Sie ist auch die Nr. 1 der New York Times-Bestsellerautoren von The Dog Lived (and So Will I) und Poppy in The Wild, die am 6. Oktober 2020 veröffentlicht wurden. Sie erreichen sie unter Teresa@trlawgroup.net

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